前几天，一条新闻传得很广。某城市一个著名商场的商户，因为维权无门，选择了极端方式。人没了。
事情的原委众说纷纭。有说商户在商场新开就投入全部身家进驻了商场，想着烧个冷灶共同成长。结果托国运的福，经济一路上行。商场牛逼了，成地标了，成网红了。商场就不愿意和你小小商户共成长了。发生了一系列事情后，商户走投无路，最后选择了最不该选择的那条路。
这让我想起另一个案例。某知名服装品牌，曾经的上市公司，在全国各地商场开了上千家门店。其中有一起在四川的租赁纠纷案子，品牌提前十年解除租赁合同，因此商场索赔的违约金约等于未来十年房租的三分之二，数千万，然后打了五六场官司，商场赢了。上市公司有的是钱，但也不是大风刮来。此后一路走衰，现在似乎退市了。
这几年我做企业法律顾问，接触了太多类似的纠纷。坦白说，创业者对“大商场”三个字是有滤镜的。总觉得进去就稳了，能进去就是实力的象征。很多人甚至把能在大商场开店当成给丈母娘看的资本——你看，我在某某商场有店，这下信我了吧。
但我说句不中听的话：店大欺客，是这个世界上颠扑不破的规则。商场不是你的合伙人，是你的房东，而且是所有房东里最强势的那一种。你觉得自己是小老板进大平台，商场眼里你可能只是一个填铺位的租户，一个买流量的客户。
下面说几条，如果你真的想在商场开店，必须注意的问题。
一、别被“预期客流”忽悠了
招商的时候，商场的招商经理会给你看各种漂亮的PPT，日均客流多少万，节假日客流多少万，周边多少高档小区多少写字楼。这些话听听就好，别往合同里写。你让他把客流保证写进合同，他马上翻脸。因为真敢写进合同的，赔得起吗？你只看一样东西：这个商场已经开业的同品类商户，实际营业额是多少。找几家店的店长吃饭、聊天，比看PPT管用一百倍。
二、看清楚保底租金和抽成租金的坑
商场惯用的租金模式是“保底加抽成”。意思是，你每个月要么交一个固定金额，要么按营业额的一定比例交，哪个高算哪个。如果你一个月只卖了五万块，但合同里保底租金是三万，那你得自己贴钱交租。所以签合同之前，你对营业额要有最保守的预估，保守到万一发生最坏的情况你也扛得住。保底租金过高，风险就全部压在你身上。谈判的时候，尽量把保底压到你能承受的最低线，甚至可以要求前三个月免保底，只做抽成。
三、装修投入是你最大的软肋
商场为什么敢在合同里把违约条款写得那么狠？因为你的装修在它的场子里，拿不走。你投了五十万装修，他就敢跟你开五十万的违约金。你投了两百万，那违约条款就更苛刻了。所以进场之前想清楚：如果半年之内就做不下去，你投进去的装修款，能不能承受全部打水漂。不能承受的话，要么换场地，要么跟商场谈装修补贴，让商场分摊一部分风险。
四、排他条款一定要写在合同里
商场招商的时候跟你说，整个一楼就你一家做日料的，结果开业半年隔壁又开了一家。你去找商场理论，商场说我们没说过。这句话必须写在合同里。明确约定本商场范围内不得再引进同类竞争性品牌，并且约定违反排他条款的违约责任。没有排他条款保护的独家经营权，就是一句空话。
五、退出机制比开业条件更重要
签合同的时候，所有人都盯着租金多少、免租期多久，很少有人认真看退出条款。但这个才是真正决定你命运的东西。合同里必须约定清楚：什么情况下你可以解除合同而不承担违约责任，装修怎么处理，押金怎么退。谈不拢退出条款，说明这场合作从一开始就是不平等的。至少要做到，提前解约只赔一到三个月租金，这个上限是底线。违约金动不动上百万的条款，绝对不要签。我见过太多创业者，进场的时候风风光光，退场的时候倾家荡产。
最后说两句。我不是劝你别进商场，但你在进去之前，把你那份要签的合同拿来给我们看看。我执业超过二十年，看过的商场租赁合同不下百份，哪些条款是陷阱，哪些条件可以再谈，一眼就知道。很多创业者一辈子就做这么一次投资，输不起。
别让一次盲目的信任，变成一场血本无归的教训。
四川汇西律师事务所
进场之前让律师看合同，比退场时找律师打官司便宜得多。
关键词：商场开店、商铺租赁、客流承诺、租金谈判、店铺转让费。