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作者系四川汇西律师事务所合伙人律师蒲浪
最近有朋友转来开发商的短信，开发商的大意是：项目被供应商告了，法院可能随时来查封，你那套买了还没确权的房子有风险，赶紧来收房办手续。
我们首先排除开发商是故意虚构惊悚的事件来逼迫购房者收房，比如大家对品质、配套有异议坚持不售房，有些开发商可能这样玩。我们就假设确实如此，那么再来分析：
如果开发商的话属实，那算提前告知你应对风险。外面逼债的是基本上是施工方和材料商，这帮人比购房者难缠，手里攥着工程价款优先受偿权，简单的说，很多开发商宁愿欠你几个购房者个体的钱，也不想和八仙过海的乙方搞得刺刀见红，原因你懂的。
所以，发短信的开发商催你收房确权，总比开发商拿你的房子去满足其他债权人好得多。虽然本质上也是自救，这个动作客观上也在保护你，双方利益碰巧一致。
但短信里那句“存在被纳入查封范围的风险”，很多人理解错了。不是说你的房子已经被查封了，而是说万一将来查封了，你没收房就很被动。所以你现在去不动产登记中心查，大概率查不到查封登记。开发商的逻辑是，趁还没出事，你赶紧把能办的手续都办了，将来万一有事也有筹码。
法律上的筹码到底在哪
2015年最高法《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，给了购房者对抗查封的三个条件：查封前签了合法有效的书面买卖合同，房子是拿来住的且名下无其他住房，已付超过一半购房款。
三个条件缺一不可。而这三个里面，最卡人的恰恰是第二条。很多人在买这套房子之前名下已经有房了，严格对照法条，根本不符合排除执行的条件。
唯一住房这条，才是真正的暗礁。很多家庭努力半辈子买第二套房，或者小房子换大房子，旧房子还没来得及处理，新房子刚交了钱。按照现在的规定，你名下有一套房，这套新买的就不是唯一住房，严格对照法条，法院要执行的时候，你的排除执行异议很可能不成立。
那是不是得先处理掉原来的房子？
这个问题要看具体情况。以下给大家一点个人的看法或个人肤浅认识博君一笑，但不够成对任何人的任何具体建议。请大家慎重阅读。
如果旧房正在挂牌出售，还没卖出去，新房这边已经面临被查封的风险。我的建议是，先把能固定的证据全部固定，再把能走的程序先走完，能搬进去住就先搬进去住，把唯一住房的条件尽量满足。旧房后续处理掉，名下的住房情况变化，也是一个有利因素。
如果旧房不打算卖，或者暂时卖不掉，那也不是只能干等着。可以考虑在法院查封之前，将旧房赠与给直系亲属并完成过户。但这里有一个关键的时间节点：赠与必须在查封发生之前完成。如果查封已经启动，法院很可能认定为恶意规避执行，赠与行为可以被撤销，房子在法律上还是算你名下的，达不到调整住房状态的目的。所以这个动作要趁早，别等到出了事再办。
不管是卖还是赠与，核心逻辑是一样的：在法律上把你从“名下有其他住房”变成“只有这一套住房”，让自己符合最高法第二十九条的保护条件。如果你确实做不到这一点，那就需要接受一个现实，你可能不在第二十九条的保护范围之内。此时策略就不能只押在执行异议这一条路上，还得从开发商的违约责任、解除合同返还购房款等方向考虑，甚至需要考虑主动起诉开发商并要求财产保全。
具体操作上，分几步走
第一步，把材料备齐。合同、网签备案、全款支付凭证、维修基金和物业费缴纳记录，有一样收一样。
第二步，尽快收房，留入住痕迹。收房后能装就装一点，不能装也要通水电，产生水电缴费记录。入住痕迹越多越好，将来都是向法院证明你实际占有房屋的证据。
第三步，评估自己的住房情况。名下是不是真的只有这一套？如果不是，旧房能卖就卖，卖不掉就考虑赠与直系亲属并过户。关键是动作要赶在查封之前完成，越早越安全。
第四步，密切关注开发商的涉诉动态，定期查中国执行信息公开网和不动产登记簿。一旦发现有查封苗头，第一时间咨询律师，评估是否需要提出执行异议或采取其他法律行动。
第五步，如果名下多套房产短期内确实无法调整，建议提前与律师沟通备选方案，包括起诉开发商解除合同并申请财产保全。
回到很多人会问到的：“我网签了也没用吗？”
本律师认为：网签备案的法律性质是行政管理手段，主要功能是防止开发商一房二卖，它不产生物权效力。《民法典》规定的物权登记，是指不动产登记簿上的登记，网签备案不等于那个登记。
但网签有用，还真大有用处。最高法那个司法解释第二十九条要求的三条件之一，是“在法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”。网签备案过的合同，在法院审查的时候，合同真实性和签订时间这两个关键事实基本没有争议空间，开发商和债权人想在这两点上做文章很难。这就是网签最大的价值：帮你锁死了合同效力和时间节点。
所以准确的说法是：网签备案不能取代不动产登记，不能直接给你物权，但在执行异议的程序里，它是证明你购房人身份的硬证据。只签了纸质合同没网签的，风险大得多；网签了的，底气足得多。但不管网没网签，只要一天没办不动产登记，这套房在法律关系上就还没真正到你名下，该办的手续还是得办。
这种事以前在楼市好的时候很少见，因为开发商能周转。现在行业不好，这种事会越来越多。对多套房业主来说，法律保护不如刚需那样稳当，这不是法律有漏洞，而是立法政策从一开始就优先保护居住权，不保护投资。但只要你动作够快，思路够清，办法总比困难多。
开发商群发这种短信，确实有他的算盘。但这一回，他的算盘和你的利益，恰好在一个方向上。你借他的力把自己稳住，把该做的事做在前面，这比到时候慌了神强得多。
我是蒲浪律师，在四川汇西律师事务所。买房遇到这种事，别光看短信，来找我们聊聊。
法庭内外，皆是修行。
关键词：房屋被查封、网签备案、开发商债务、收房风险、预告登记。