曾法师漫谈民法典【二】
浅谈物业服务合同
物业服务合同内容主要包含物业服务人物业服务和业主物业费两部分。物业服务人员包括物业服务企业和其他管理人两类。物业服务的范围即主建筑和附属设施的维修养护、环境卫生、相关秩序的管理维护等。
物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分，这是特殊规定，需要注意。这与合同编通则部分的480条、483条、502条1款有关。法理上可以这样理解，有利于业主的服务，是业主随时需求的，可以理解成业主随时都在这么要约。
939条规定业主不得以自己非物业服务合同当事人一方抗辩物业服务合同对其无法律拘束力，此处即为突破合同相对性一例。
940条规定建设单位订立的前期物业服务合同约定的服务期限届满前，业主委员会或业主与新物业服务人订立的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。此处即为557条1款6项所称的法律规定。另外本条规定业主委员会或业主的原因在于法律要考虑物业服务区域单一业主成为新业主而前期物业服务合同未到期，请了新物业这种情况。
941条第一款讲物业服务人可以将部分专业服务事项进行专业分包，但是因合同相对性，还是由物业服务人就该部分专项服务事项向业主负责。第二款讲禁止物业服务人通过转包或支解分包等形式将全部物业服务转委托给第三人。本条借用了建设工程合同的术语。
943条讲物业服务信息要公开，也就是509条第二款讲的通知义务。
944条第一款强调物业费是物业服务的对价，这是锁定此类合同的主义务。第三款重申物业服务人非供水、电、气合同一方，不得采取断供措施催交物业费。
945条是509条二款的例子，但945条第二款涉及转让的，是558条的例子。
946条是任意解除权新添之例，讲业主经法定程序可以共同决定对物业服务人提前解聘。任意解除权就是563条一款五项讲的法律规定的其他情形。
947条第一款讲对物业服务的续聘，第二款讲物业服务人拒绝续聘如何处理。因为558条有一“后”字，所以第二款不是558条的例子，仍然是509条之例。
948条讲物业服务期满后业主未依法续聘或者另聘物业服务人的，原物业服务合同继续有效，只是服务期限为不定期。双方均可随时提前六十日书面通知对方解除物业服务合同。本条第一款与合同成立，即是490条2款之例，也就是履行治愈之例。合同期限确定为511条四项之例。本条第二款为563条之例。与本条类似规定的还有租赁合同的734条一款。
949条讲物业服务之依法交接，第一款提示法律允许业主自行管理。
950条讲物业服务合同终止后，在有人接管前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，不是合同一到期，物业服务人就可以立刻跑路，类似的例子可以看委托合同935条。本条及949条承担的都是后合同义务，均属558条之例。
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