曾法师漫谈民法典【七】
不动产物权登记制度【民法典第二编第一分编第二章第一节】
不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，除法律规定之外，经依法登记才能发生效力。该处效力应特指物权效力。
而法律另有规定即有第二款：依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。其实，这不是一个可不可以不登记的问题，而是不登记你也管不着。它是涉及国家生存问题。另外，有的国家所有的自然资源还未发现，如何登记。但这个规定又必须要有。
不动产登记是属地管辖，由不动产所在地的登记机构办理，实行统一登记制度，就是不动产登记不能分散进行，特别是房地一体必须推行。如何登记，目前是不动产登记暂行条例和其他实施细则。
第212、213条，从正反两个方面明确登记机构的职责，从申请人提交资料到查验资料到补充资料，必要时可以实地查看。不得要求评估、禁止以年检为名重复登记、越权行为。
不动产物权变动的生效时间是“自记载于不动产登记簿时发生效力”，不是取得证书时。不动产登记簿才是物权归属和内容的根据。而不动产权属证书，只是权利人拥有不动产物权的证明、凭证。不动产登记薄才是物权发生效力，才是归属和内容的根据。二者不一致时，除非有证据证明登记簿有误，以登记簿为准。
第215条是合同效力和物权效力的问题。正因为物权变动与合同效力相区分，合同生不生效是合同当事人之间的事。一般情况下，合同成立即生效，除非法律另有规定或当事人另有约定。比如第502条第1款之规定就有约束力。
第221条关于预告登记。民法典创新出一个新概念：不动产物权协议，以后抵押权之类的也可以预告登记。未经预告登记的权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力。
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